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      新京報:燕郊工業園區變住宅?30小區產權存爭議!

      橙園區 2021-08-16 09:31:59

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      新年伊始,還沒從春節的溫情氛圍里蘇醒,新京報的一則報道,將燕郊地區的工業園區瞬間推上了風口浪尖。

      據新京報報道,燕郊地區的居民陷入了大產權變小產權、原有房本變成一張廢紙的恐慌與焦慮中。而這一切動蕩的根源,始于土地性質的變更——燕郊地區近30個小區樓多半是工業用地,按照目前國家的不動產統一登記規則,那么這些小區住宅的產權面臨著變小、無法辦理、甚至淪為一張“廢紙”的可能。

      首先需要說明的是,新京報的此次曝光其實是一則舊聞,因為此類將非住宅當住宅銷售的情況,在北京和全國的各類園區中已經存在了很多年,只是各自的程度不同而已;其次,北京早在數年前,即已開始清理此類項目,最直接的處理手段是,不給此類項目核發新的銷售許可證,不予辦理網上銷售登記。

      事件已然擴散,已經有百位居民聯名上書。問題正在發酵。

      然而,不管最終結局如何,所受的負面傷害,終究要由整個園區行業來買單。產權爭議的背后,折射的是工業園區在土地性質上的曖昧與游離。不可否認,近幾年,出于去庫存量等各種因素的考慮,國家對土地性質的變更出臺了系列的優惠、寬松政策,很多住宅的前身都是以“工業園區”的名義拿地,再超標多建,縮水配套的產物。如果用一句話來概括,那就是:利益一籮筐,一本糊涂賬。

      橙園區將此次曝光背后的各方利益生態關系梳理了一遍,見仁見智,希望大家能夠更理性、更客觀地看待當下的中國工業園區行業和市場。

      政府相關部門



      ?地方政府為什么清理此類項目?

      ?違反用地規劃審批、鉆政府的空子是清理此類項目最義正辭嚴的公開理由,但背后則是一本利益賬。

      眾所周知,工業用地的土地出讓金是遠遠低于住宅用地土地出讓金的,而且在前些年,工業用地的出讓是不用采取招拍掛程序的,因此,企業一是比較容易拿到土地使用權,二是投入較低的拿地成本,建成房屋當作住宅銷售后,可獲得較高的超值利潤,但站在當地政府的角度看,則是減少了土地收益。

      工業用地如果出讓給真的生產型企業,建成廠房或辦公用房后,則可不斷帶來后續的稅源,而作為住宅銷售,稅收是一次性的,后續沒有直接的新稅源。

      那么,這么明顯的利益賬,地方政府為什么當初不對此類行為加以限制或禁止呢?因為絕大多數工業園區在創建之初,普遍擁有的只有政策,財力差、市政基礎條件差、知名度低,很難招商,所以企業被招商入園后,將取得的土地具體做什么用,當地政府就不太好干預,因為無論做什么,只要開工建設,客觀上就會改善市政基礎條件;有人住進來,還會聚攏人氣,拉動相關服務業的成長。

      等到工業園區初具規模、可供土地日益減少后,前述的利益賬就擺到桌面上來了。這其實也契合了臣通|橙園區一直倡導的園區論點:產業地產即政治地產!

      各相關政府職能部門,在此類項目的審批和銷售中有責任嗎?

      從法定職責和程序看,似乎并沒有什么責任。

      不動產項目的審批,涉及到多個政府職能部門,但比較重要和直接的是發改委、土地、規劃和建設等主管部門。站在各職能部門的角度看,此類項目從征地出讓、立項、規劃到施工,都是按照工業項目或科研辦公申報的,相關部門的審批并沒有什么過錯或失職;此外,關于銷售許可問題,現行法律并未禁止非住宅的不動產進行銷售轉讓,也就是說30余個小區的銷售許可并不是作為住宅審批的。

      如果非要較真追責任,按照相關的行政法規定,所有擁有行政許可和行政執法職權的行政部門,都有“事后監督”的責任,即在此類項目的前期審批和施工階段,相關部門可能并不知悉其建設方的真實意圖,但當建設方大張旗鼓地對外作為住宅銷售時,各部門就知道或應當知道了??墒窃诂F實中,一方面,各園區管委會往往會被授予在園區內的各項行政審批及管理職能,即形成一個園區內的綜合性小政府;另一方面,當園區小政府都睜只眼、閉只眼的時候,哪個行政主管部門會徑直進入園區行使監督權,來影響當地招商引資和經濟發展呢??

      開發商或建設單位


      從相關報道和公眾的反映看,開發商和建設單位是陰謀的制造者,上瞞政府、下騙百姓,屬十惡不赦之徒。但換個角度,我們會發現如下的現象。

      開發建設此類項目的大都是什么企業?

      從全國各類園區看,開發建設此類“掛羊頭、賣狗肉”項目的,按規模劃分,一類是大城市中的小企業,一類是中小城市中的實力企業(包括外來戶);按行業劃分,一類直接是開發商,一類則是規模不大不小的工業或科研企業。

      全國各大城市、特別是大城市的土地供應現狀有目共睹,“地王”頻生、地價暴漲,在此形勢下,大城市中的小開發商,因為實力和背景弱,已經拿不到任何正規的商品房開發用地了,沒有了生產資料如何進行生產和生存?只有兩途:要么跑到中小城市尋找機會,要么進行此類曝光項目的開發,以求在夾縫中生存。

      在一些中小城市,特別是不發達地區的中小城市,情況倒過來,商品房開發用地地價不算高,工業用地更不值錢,當地又缺乏大型的工業、商業或科研企業,如何招商?只能找來實力企業,一把劃出幾百、上千畝的土地,再賦予其一定的政府職能,只要能招商引資,變相變更一下用地規劃又算什么呢??

      除去前述的兩類開發商,從事此類“開發”的工業或科研企業則別有隱情。當下全球經濟下行的背景下,中國實體經濟全面遭受打擊。規模不大不小的工業或科研企業,買地以后做什么呢?任何產品生產和科技研發,且不說周期長、建效慢、風險大,就投資收益而言,都不如賣房子收益高。

      綜上分析會發現,正規的、實力強或有融資能力的開發商,基本是不染指此類邊緣化項目的,換言之,如果一個大開發商真去中小城市拿了這樣一大塊土地,也有實力和能力與地方政府博弈,逐步將用地性質變更為非工業用地。

      購房者


      購房人最無辜?

      ?房人在此類被曝光的新聞中,永遠是最無辜、最理直氣壯的,但從操作細節看,也未必全如此。

      首先,工業用地性質的項目,其土地證、規劃兩證以及施工許可證上,對“工業科研用地”的土地性質和“科研辦公”的非住宅建筑性質,應當是載明的很清楚的,而且這些內容是買賣合同中必須填寫的,購房人不應該不知道。

      其次,此類項目的土地使用權年期是50年,而非住宅的70年,這一點也是要在買賣合同中載明的,購房人也不應該不知道。如果購房人兩者都不知情,那真的說明開發商和地方政府的膽大包天了!

      或許還存在一種情況,那就是明知而購買!如果屬實,橙園區更傾向于這種推測:與其說是一種無奈,更像是一種對現狀高房價的無語抗爭。

      這種抗爭在2007年的“小產權房”新聞事件中,顯露的淋漓盡致。2007年初,因北京房山青龍頭違規小產權別墅項目的曝光和被查處,使得“小產權房”一時成為一個公眾焦點話題,建設部等主管部門開始明確指出“小產權房”不合法,建議公眾不要購買以保障自身的權益,結果令主管部門始料不及的是,公眾并不買賬,輿情洶涌、直指高房價,認為購買“小產權房”是百姓面對高房價的無奈之舉,是政府失職(未能有效控制房價)造成的,更有專家學者站出來呼吁為“小產權房”正名,結果相關主管部門漸次消聲。

      新京報的這則產權爭議舊聞,只不過是工業園區發展中的某個頓點與斜面。透視當下中國工業園區、乃至整個社會經濟的利益鏈條。改革開放至今,成就與問題、計劃與市場、民主意識與官僚本位、新晉富豪與新增貧民并存,使得每一次社會矛盾與沖突發生時,在各方正義與維權旗幟的后面,都是利益一籮筐,一本糊涂賬。

      回顧工業園區的發展歷史,我們似乎并無現成的發展經驗與模式可以照搬。既然如此,那么社會各方應在達成共識的普世經驗和底線原則下,共同尋找工業園區的成功發展之路,在恪守法治、民主、發展、共贏的原則下,進行利益博弈。有話好好說,否則只能是一地雞毛。


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